Immobilier en Belgique : 1 logement sur 6 reste invendu après six mois… les biens à rénover sont particulièrement touchés
Les acheteurs belges semblent devenir beaucoup plus prudents lorsqu’un logement nécessite d’importants travaux énergétiques. Selon une analyse récente du groupe immobilier Dewaele, un logement sur six est encore en vente après six mois. Et lorsqu’un bien reste trop longtemps sur le marché, la différence avec le prix initialement demandé peut devenir importante.
Acheter une maison à rénover a longtemps été considéré comme une manière d’accéder à davantage d’espace pour un prix inférieur.
Mais le calcul est devenu plus complexe.
Isolation du toit, châssis, chauffage, murs, ventilation ou installation électrique : le budget nécessaire après l’achat peut désormais peser fortement dans la décision.
La grande majorité se vend pourtant beaucoup plus rapidement
Le chiffre doit être replacé dans son contexte.
Si un bien sur six dépasse les six mois, cela signifie aussi que cinq sur six trouvent un acquéreur avant ce délai.
La Confédération des professionnels de l’immobilier souligne même qu’une grande partie de ces ventes se conclut dans les trois premiers mois.
Le marché immobilier fonctionne donc toujours.
Mais certains biens restent beaucoup plus longtemps dans les annonces que les autres.
Les mauvais scores énergétiques compliquent la vente
Parmi les logements qui rencontrent davantage de difficultés, on retrouve notamment ceux dont les performances énergétiques sont faibles.
Un acheteur ne regarde plus uniquement le prix affiché sur l’annonce.
Il tente également d’estimer ce qu’il devra encore dépenser après avoir reçu les clés.
Une maison apparemment moins chère peut donc perdre une partie de son avantage si elle exige rapidement une rénovation énergétique importante.
Les grandes propriétés peuvent aussi rester plus longtemps en vente
L’analyse relève également que les grands logements peuvent rencontrer davantage de difficultés.
Une grande maison signifie souvent davantage de mètres carrés à chauffer, davantage de toiture, davantage de fenêtres et potentiellement davantage de travaux.
Le coût total du projet peut alors dépasser le budget que l’acheteur avait initialement prévu.
La localisation reste déterminante
La performance énergétique n’est évidemment pas le seul critère.
La commune, le quartier, les transports, les commerces, le jardin et la proximité de services restent essentiels.
Un bien très demandé dans un excellent emplacement peut encore se vendre rapidement même s’il nécessite des travaux.
À l’inverse, un logement cher, énergivore et situé dans un secteur moins recherché cumule plusieurs handicaps.
Après six mois, le prix devient souvent la vraie question
Lorsqu’un logement reste longtemps en vente, le vendeur doit parfois revoir ses attentes.
Selon l’analyse de Dewaele, les biens qui dépassent six mois sur le marché peuvent finir par enregistrer une différence allant jusqu’à 12 % par rapport au prix initialement demandé.
Ce n’est pas une réduction automatique pour chaque logement, mais cela montre à quel point une estimation trop élevée au départ peut devenir coûteuse.
Pourquoi un bien ancien peut-il sembler moins intéressant aujourd’hui ?
Les acheteurs doivent souvent financer plusieurs dépenses en même temps.
Il y a d’abord le prix du logement.
Puis viennent les droits et frais liés à l’achat, le crédit hypothécaire et éventuellement les travaux.
Lorsque les taux de crédit sont plus élevés, la marge disponible pour rénover peut elle aussi diminuer.
Un ménage qui aurait encore pu consacrer une somme importante à l’isolation dans un environnement de crédit très bon marché peut aujourd’hui disposer de moins de marge.
Le certificat énergétique joue donc un rôle beaucoup plus visible
Lorsqu’un candidat compare deux maisons, la différence de performance énergétique peut désormais influencer directement son choix.
Une habitation plus chère mais déjà correctement rénovée peut parfois paraître plus rassurante qu’un bien moins cher qui nécessite plusieurs chantiers.
L’acheteur bénéficie également d’une meilleure visibilité sur ses futures dépenses énergétiques.
Les vendeurs doivent être réalistes dès le départ
Pour un propriétaire, la tentation peut être forte de commencer par un prix élevé et de le réduire seulement si nécessaire.
Mais lorsqu’un bien reste plusieurs mois en ligne, il peut progressivement perdre son effet de nouveauté.
Les acheteurs réguliers des portails immobiliers finissent par reconnaître l’annonce.
Certains peuvent alors supposer que le prix est trop élevé ou qu’un problème particulier empêche la vente.
Rénover avant de vendre n’est pas toujours la meilleure solution non plus
La réponse n’est toutefois pas nécessairement de réaliser une rénovation complète avant la vente.
Des travaux importants nécessitent du temps, de l’argent et comportent toujours une part d’incertitude.
Le propriétaire doit donc comparer le coût réel des travaux avec la valeur supplémentaire qu’ils pourraient apporter au bien.
Dans certains cas, une vente à un prix adapté peut rester plus logique.
Pour l’acheteur, un logement resté longtemps en vente peut ouvrir une négociation
La situation peut en revanche devenir intéressante pour certains candidats.
Un logement présent depuis plusieurs mois peut offrir davantage de marge pour discuter du prix.
Mais une réduction n’est intéressante que si elle compense correctement les travaux et les risques du projet.
Un devis ou une estimation professionnelle peut donc être utile avant de faire une offre.
Le marché belge n’est donc pas bloqué : la grande majorité des logements trouvent encore un acheteur dans les premiers mois. Mais les biens énergivores, les grandes propriétés et les logements proposés trop cher peuvent désormais demander beaucoup plus de patience. Pour les vendeurs comme pour les acheteurs, le coût de la rénovation énergétique est devenu une partie essentielle du calcul immobilier.