Immobilier à Bruxelles : les maisons mettent plus de temps à se vendre… et les baisses de prix deviennent plus fréquentes
Le marché immobilier bruxellois semble avoir changé de rythme. Une analyse portant sur plus de 34 000 annonces publiées depuis janvier 2025 montre que les maisons et appartements restent désormais plus longtemps sur le marché. Pour les maisons, la part des biens vendus dans les 60 jours est tombée à environ un tiers.
Pendant plusieurs années, certains vendeurs bruxellois pouvaient encore recevoir plusieurs marques d’intérêt rapidement après la publication d’une annonce.
Cette situation semble aujourd’hui moins systématique.
Les acheteurs prennent davantage leur temps, comparent plus attentivement les biens et semblent aussi plus sensibles au prix demandé.
Plus de 34 000 annonces ont été analysées
L’étude provient de la plateforme de données immobilières SmartBlock.
Elle porte sur plus de 34 000 annonces publiées à Bruxelles depuis janvier 2025.
L’objectif était notamment de mesurer combien de temps les logements restent sur le marché et à quelle fréquence les propriétaires réduisent leur prix demandé.
Les maisons sont les plus touchées
C’est sur le marché des maisons que le ralentissement apparaît le plus clairement.
La part des maisons vendues dans les 60 jours était encore de 47,9 % au début de la période de comparaison.
Elle est désormais descendue à 33,1 %.
Autrement dit, environ une maison sur trois seulement trouve aujourd’hui un acheteur dans les deux premiers mois, selon cette analyse.
Les appartements résistent un peu mieux
Les appartements connaissent eux aussi un marché plus lent, mais leur évolution est moins marquée.
Leur part de ventes dans les 60 jours était de 50,2 % au début de la période observée.
Elle avait ensuite reculé à 37,3 %.
Plus récemment, elle est remontée autour de 43 %.
Cela reste inférieur au niveau observé auparavant, mais montre qu’une partie du marché des appartements conserve davantage de dynamisme.
Les vendeurs réduisent plus souvent leur prix
L’autre changement concerne les prix affichés dans les annonces.
De plus en plus de propriétaires modifient leur prix à la baisse après la mise en vente.
Pour les appartements, la proportion d’annonces ayant subi au moins une réduction est passée de 26,3 % à 33,9 % lors de la période étudiée.
Pour les maisons, elle est passée de 27,7 % à 34,6 %.
Dans les données récentes, environ un logement sur trois voit donc son prix demandé diminuer au moins une fois.
Les acheteurs disposent de moins de marge financière
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette évolution.
Les taux d’intérêt jouent notamment un rôle important.
Lorsque le coût d’un crédit hypothécaire augmente, un même montant emprunté entraîne des mensualités plus élevées.
Certains acheteurs doivent donc réduire leur budget ou reporter leur projet.
D’autres deviennent simplement plus exigeants avant de s’engager sur plusieurs centaines de milliers d’euros.
Le rapport de force semble changer
Pendant les périodes où la demande est très forte, les vendeurs peuvent parfois choisir entre plusieurs candidats.
Aujourd’hui, la situation semble évoluer vers un marché où les acheteurs disposent de davantage de temps et de choix.
Pour les propriétaires, cela signifie qu’un prix trop élevé peut désormais prolonger fortement la vente.
Les rénovations énergétiques pèsent également dans la décision
Bruxelles possède un parc immobilier relativement ancien.
De nombreuses maisons et certains grands immeubles nécessitent encore des travaux d’isolation, de chauffage ou d’amélioration énergétique.
Pour un acheteur, le prix affiché n’est donc pas toujours le coût final.
Une habitation moins chère mais nécessitant plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux peut finalement représenter un engagement financier beaucoup plus important.
Cette incertitude incite certains candidats à chercher des logements déjà rénovés ou à négocier davantage.
Le prix demandé devient crucial dès le début
Dans un marché plus lent, fixer un prix réaliste dès la publication de l’annonce devient encore plus important.
Un propriétaire qui demande nettement plus que les prix observés pour des biens comparables risque de voir son logement rester plus longtemps en ligne.
Il devra ensuite parfois réduire son prix.
Or une annonce visible pendant plusieurs mois peut également amener certains acheteurs à se demander pourquoi le bien n’a pas encore trouvé preneur.
Les chiffres officiels montrent aussi un marché immobilier plus calme
Les dernières données de Statbel donnent également un contexte plus large sur les transactions immobilières.
Au deuxième trimestre 2026, le nombre de transactions immobilières sur le marché secondaire en Belgique était inférieur de 11 % à celui du même trimestre de l’année précédente.
Par rapport au premier trimestre 2026, le nombre de transactions a diminué de 4,5 % au niveau national.
À Bruxelles, le nombre de transactions a toutefois légèrement progressé de 1,3 % par rapport au trimestre précédent.
La valeur totale des transactions bruxelloises a en revanche reculé de 18,2 % d’un trimestre à l’autre.
Bruxelles reste pourtant un marché cher
Le ralentissement des ventes ne signifie pas que l’immobilier bruxellois est devenu bon marché.
Selon Statbel, le prix médian d’une maison mitoyenne ou semi-mitoyenne atteignait 550 000 € dans la Région de Bruxelles-Capitale au premier semestre 2026.
Pour une maison quatre façades, le prix médian atteignait 1 230 000 €.
Bruxelles reste ainsi la région la plus chère du pays pour plusieurs catégories de maisons.
Plus de choix pour certains acheteurs
Pour les personnes qui souhaitent acheter, un marché moins rapide peut présenter quelques avantages.
Il devient parfois possible de visiter plusieurs biens sans devoir prendre une décision immédiatement.
La négociation peut également devenir plus réaliste lorsque le logement est en vente depuis plusieurs semaines.
Mais les acheteurs doivent toujours tenir compte du coût du crédit, des éventuels travaux, des charges et de la performance énergétique.
Pour les vendeurs, il faut parfois davantage de patience
Une vente qui aurait pu se conclure rapidement il y a quelques années peut aujourd’hui nécessiter davantage de visites.
Cela ne signifie pas forcément que le bien est difficile à vendre.
Le marché lui-même est simplement devenu plus sélectif.
Les vendeurs doivent donc davantage comparer les annonces concurrentes et ajuster leurs attentes au marché actuel.
Le marché immobilier bruxellois n’est pas à l’arrêt, mais il semble clairement fonctionner différemment. Les maisons mettent davantage de temps à se vendre, les réductions de prix sont plus fréquentes et les acheteurs prennent davantage le temps de comparer. Pour les propriétaires comme pour les candidats acquéreurs, le message est désormais assez simple : à Bruxelles, le prix, l’état du logement et le coût des travaux comptent encore davantage qu’il y a quelques années.